쟁점주택 양도가 조특법§97 및 같은법 97의5에 따른 양도소득세 감면대상에 해당하는지 여부

쟁점 주택은「조세특례제한법」제97조 및 제97조의5에 따른 양도소득세 감면 특례를 적용할 수 없음

[회신] 귀 질의1의 경우, 2001.1.1.이후에 5호 이상 임대를 개시한 주택은「조세특례제한법」제97조에 따른 양도소득세 감면 특례를 적용할 수 없는 것입니다. 귀 질의2의 경우, 2014.12.31. 이전에 취득한 주택의 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의5에 따른 양도소득세 감면 특례를 적용할 수 없는 것입니다. 1. 사실관계 | - ’14. 5. 9. | A아파트 매매계약 후 임대사업자등록(매입,5년) * | | | - 임대주택의 종류 : 매입임대주택 - 임대주택의 유형 : 아파트 - 임대주택의 규모 : 40㎡ 초과~ 60㎡이하 | | - ’14. 5. 16 | A아파트 취득 | | - ’14. 5. 19 | A아파트 임대시작 | | - ’22. 9월. | A아파트 양도 | 2. 질의내용 ○’14.5.9. 매매계약 체결하고 임대사업자등록 (매입, 5년) 한 아파트를 양도한 경우 (질의1) ｢조세특례제한법｣ 제97조 에 따른 ‘장기임대주택에 대한 양도 소득세의 감면’ 과세특례를 적용받을 수 있는지 여부 (질의2) ｢조세특례제한법｣ 제97조의5 에 따른 ‘장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 감면’ 과세특례를 적용받을 수 있는지 여부 3. 관련법령 ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다. <개정 2015.8.28> 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 ② 「소득세법」 제89조제1항제3호 를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. ③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. ④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 조세특례제한법 제97조의5【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】 ① 거주자가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. <개정 2015.8.28, 2015.12.15, 2017.12.19, 2018.1.16> 1. 2018년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호 의 민간매입임대주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호 의3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 장기일반민간임대주택등으로 등록할 것 2. 장기일반민간임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 장기일반민간임대주택등으로 임대한 후 양도할 것 3. 임대기간 중 제97조의3제1항제2호의 요건을 준수할 것 ② 제1항에 따른 세액감면은 제97조의3의 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 및 제97조의4의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다. <개정 2015.12.15, 2018.1.16> ③ 제1항에 따라 세액감면을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다. ④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 조세특례제한법 부칙 <제12853호,2014.12.23.> 제1조(시행일) 이 법은 2015년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제95조의2, 제106조의7, 제122조의3제3항 및 제126조의2제2항의 개정규정은 공포한 날부터 시행하고, 제113조제1항의 개정규정은 2015년 4월 1일부터 시행하며, 제66조제4항부터 제6항까지 및 제9항, 제67조제4항부터 제6항까지, 제68조제2항, 제106조의4제1항, 제122조의4 및 제133조제1항의 개정규정은 2015년 7월 1일부터 시행하고, 제75조 및 제86조의3제1항ㆍ제3항의 개정규정은 2016년 1월 1일부터 시행한다. 제34조(준공공임대주택에 대한 양도소득세 세액감면에 대한 적용례) 제97조의5의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 취득하는 분부터 적용한다. ○ 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 <제13499호,2015.8.28> 제3조(이미 등록한 임대주택에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 제5조의 개정규정에 따른 임대사업자가 등록한 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택, 준공공임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전의 「임대 주택법」 제2조제2호 의3, 제3호 및 제3호의3에 따라 등록한 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택, 준공공임대주택까지 포함한다. ② 삭제 <2020.6.9> ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 각 호의 구분에 따른 이 법의 임대주택으로 본다. 다만, 임대의무기간, 임대의무기간 이내 매각요건 및 절차, 저당권 설정 등의 제한, 임대주택의 전대 제한, 경매 시 임차인 우선매수권 부여, 특별수선충당금의 적립대상에 관하여는 종전의 「임대주택법」을 적용한다. <신설 2020.8.18> 1. 종전의 「임대 주택법」 제6조의2 에 따라 등록한 준공공임대주택: 제2조제5호에 따른 준공공임대주택 2. 종전의 「임대 주택법」 제16조제1항제3호 에 따라 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 민간건설임대주택: 제2조제5호에 따른 준공공임대주택 3. 종전의 「임대 주택법」 제16조제1항제4호 에 따른 민간건설임대주택 또는 매입임대주택(제1호에 해당하는 임대주택은 제외한다): 제2조제6호에 따른 단기임대주택 ○ 임대 주택법 제2조(정의) [법률 제11690호, 2013.3.23., 타법개정] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “ 임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. 1의2. “전세후 임대주택”이란 국가, 지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다) 또는 「지방공기업법」 제49조 에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)가 전세계약의 방식으로 임차하여 공급하는 주택을 말한다. 2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다. 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택[임대사업자가 토지를 임차하여 건설ㆍ임대하는 주택(이하 “토지임대부 임대주택”이라 한다)을 포함한다] 나. 「주택법」 제9조 에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택 3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 [ 「주택법」 제2조제1호 의2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)을 포함한다]을 말한다. 3의2. “장기전세주택”이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말한다. 3의3. “준공공임대주택”이란 매입임대주택으로서 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 외의 임대사업자가 10년 이상 계속하여 임대하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 말한다. 4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. 5. “임대주택조합”이란 주택을 임대하고자 하는 자가 임대주택을 건설하거나 매입하기 위하여 제7조에 따라 설립한 조합을 말한다. 6. “분양전환”이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다. 7. “부도등”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 가. 임대사업자가 발행한 어음 및 수표를 기한까지 결제하지 못하여 어음교환소로부터 거래정지 처분을 받은 경우 나. 대통령령으로 정하는 기간을 초과하여 「주택법」 제60조 에 따른 국민주택기금 융자금에 대한 이자를 내지 아니한 경우 다. 제17조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 하는 임대사업자가 임대보증금에 대한 보증의 가입 또는 재가입이 거절된 이후 대통령령으로 정하는 기간을 경과한 경우 라. 이와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 8. “부도임대주택등”이란 부도등이 발생한 임대주택을 말한다. ○ 임대 주택법 제16조 (임대주택의 매각 제한 등) [법률 제11690호, 2013.3.23., 타법개정] ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다. <개정 2009. 3. 25.> 1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년 2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년 2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년 3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년 4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간 ② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다. ③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2009. 12. 29.> ④ 부도임대주택등을 다른 임대사업자가 매입하려면 임대주택의 향후 관리계획, 「주택법」 제60조 에 따른 국민주택기금 융자금의 변제계획 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖추어 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 매입허가를 신청하여야 하며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 매입허가신청을 받은 경우에는 제33조에 따른 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 부도임대주택등의 매입허가 여부를 결정하여야 한다. <개정 2009. 12. 29.> ⑤ 오피스텔은 임대의무기간 이내에 주거용이 아닌 다른 용도로 사용할 수 없다. <신설 2012. 1. 26.> 4. 유사사례 ○ 양도, 재정경제부재산세제과-611,2007.05.23 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 양도소득세의 감면은 거주자가 동조 제1항 각호의 1에 해당하는 5호 이상의 국민주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 적용되며, 조세특례제한법 제97조의2 의 규정에 의한 양도소득세의 감면은 거주자가 동조 제1항 각호의 1에 해당하는 국민주택을 포함하여 2호 이상의 국민주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 적용되는 것입니다. ○양도, 서면-2015-부동산-0715,2015.07.22 거주자가 「조세특례제한법」제97조의5 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 「임대 주택법」 제2조 제3호 의3에 따른 준공공임대주택을 양도하는 경우에는 「조세특례제한법 시행령」제97조의5 제2항에서 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것입니다. 한편, 2014년에 매매계약을 체결하고 2015년에 잔금청산 및 등기를 한 후 취득하는 귀 질의의 주택의 경우에도 동 감면대상 준공공임대주택에 해당하는 것입니다.